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Comment souscrire une assurance loyer impayé quand on gère son bien soit même ?

Comment souscrire une assurance loyer impayé quand on gère son bien soit même ?

Lorsque votre bien est géré en agence, la souscription de l’assurance loyer impayé est en général transparente pour vous car cela fait partie intégrante du mandat de gestion que vous signez avec l’administrateur de biens. Cela est en revanche différent quand vous gérez vous même votre bien. Quelques précautions doivent être prises pour éviter les écueils. Julien Biscarat-Aymes, co-fondateur de Jelouebien.com, spécialiste de l’assurance loyer impayé sur internet, revient vers nous sur les principaux points à vérifier.

 

Quand souscrire ?

 

Si cela peut paraître évident, l’assurance loyer impayé peut être souscrite seulement si le bien est loué ou sur le point de l’être. En effet, l’assurance est directement dépendante des locataires qui louent votre logement. Ainsi, un contrat correspond à un bail. Si le bail est rompu suite au départ des locataires, l’assurance loyer impayé est résiliée et il y aura lieu de souscrire un nouveau contrat pour les locataires suivants.

 

Quels types de baux peuvent être garantis ?

 

A l’heure actuelle, pour les particuliers, seuls les baux d’habitations conformes au bail type de la loi Alur peuvent permettre au propriétaire de prétendre à la souscription d’une assurance loyer impayé. Quelques compagnies permettent de garantir des baux de garage. Certaines compagnies excluent les meublés. Avant de souscrire un contrat, il est important que le bailleur s’informe sur les types de location acceptés par la compagnie d’assurance qui propose le contrat.

 

Quelles sont les formalités à respecter ?

 

La souscription d’une assurance loyer impayé n’est pas anodine. Les enjeux financiers en cas d’impayé (pertes financières et frais de procédures) sont très importants et peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros dans les cas les plus extrêmes. Les procédures peuvent  s’étaler sur plusieurs années. Pour ces raisons, il est important de bien respecter les règles de souscription imposées par l’assureur au risque de ne pas être pris en charge le jour il y aura un litige d’impayé.

En général, les assureurs distinguent deux cas de figure :

  • les locataires déjà en place dans le logement au moment de la souscription
  • les locataires « entrants », ceux sont les locataires qui vont nouvellement louer le logement

 

Dans le cas des locataires en place, les formalités sont assez simplifiées : le locataire doit être à jour de paiement et ne pas avoir eu d’incident de paiement de son loyer au cours des 6 mois précédents la souscription. Le bailleur doit veiller à ce que le bail soit conforme à la loi et à ce qu’il prévoit bien une clause résolutoire et, le cas échéant, un clause de solidarité.

 

Dans les cas de locataires entrants, le bailleurs va devoir constituer un « dossier locataire ». Ce dossier va comporter une série d’éléments concernant l’identité et les justificatifs de revenus des locataires titulaires du bail. Le dossier doit être constitué minutieusement car le moindre élément non conforme ou manquant peut faire perdre tout droit à indemnisation au propriétaire. Une fois les justificatifs réunis le propriétaire doit contrôler que les revenus permettent de satisfaire aux minimas demandés par l’assureur (en général, le loyer chargé ne doit pas représenter plus de 33 à 37% des revenus pour qu’un dossier soit accepté).

 

Le propriétaire devra veiller aussi à réaliser avec soin l’état des lieux d’entrée et de sortie s’il veut pouvoir bénéficier de la garantie dégradations locatives souvent incluses dans les contrats d’assurance loyer impayé.

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